國務院出手多重措施刺激樓市 各方評論不一

　　二套房貸"松綁" 多管齊下救樓市
　　2008年12月17日,為了"進一步鼓勵和支持住房消費,保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展",一系列囊括稅收、財政、房貸及貨幣等多方面的樓市政策組合拳再度出擊：
　　房貸:改善性住房貸款政策比照首套房優(yōu)惠政策
　　稅收:購房超2年,轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅 取消城市房地產(chǎn)稅
　　貨幣:廉租房建設貸款利率下浮10%
　　財政:中央補助投資100億元保障廉租房建設

　　用了1年多的時間,中國房地產(chǎn)市場走過了一個"輪回"。
　　2007年9月, 二套房提高首付的政策,可以說是當時熱得發(fā)燙的樓市所遭遇的第一瓢冷水。而目前已經(jīng)冰冷的樓市,終于迎來了二套房貸松綁的消息。這是最近一段時間以來,政府全面出手救樓市的又一記"組合拳"。

　　昨日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,研究確定了新的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施。
　　會議研究確定:
　　一、加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間,解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題,并積極推進農(nóng)村危房改造。繼續(xù)加大廉租住房建設和棚戶區(qū)改造投資支持力度,適當提高中西部地區(qū)補助標準。選擇部分有條件的地區(qū)試點,將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設。
　　二、進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中,將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
　　三、引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化,促進商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　昨日,央行、銀監(jiān)會還聯(lián)合下發(fā)《廉租住房建設貸款管理辦法》,規(guī)定廉租住房建設貸款利率應按同期同檔次貸款基準利率下浮10%執(zhí)行。
　　此前,已經(jīng)陸續(xù)出臺了多項針對房地產(chǎn)市場的"利好"政策,包括下達100億元中央補助投資計劃。11月27日,央行大幅下調(diào)利率。11月1日,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫下調(diào)到1%;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。10月22日,金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付比例調(diào)整為20%。同時,個人住房公積金貸款各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。

　　減免稅費 融資支持 加大“保障”
　　國務院常務會議研究部署的三大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場措施昨日終于公布，但一石激起千層浪，有人樂觀評價這一業(yè)內(nèi)渴望已久的中央層面舉措出臺眾望所歸，也有人表示“很失望”。
　　盡管眾說紛紜，多數(shù)專家仍表示，與以往的房地產(chǎn)政策相比，昨日公布的樓市新政確實亮點頗多，必將穩(wěn)定樓市，達到促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

　　營業(yè)稅暫時減免
　　“國務院常務會議提出的措施力度很大，將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來十分積極的影響。”SOHO中國董事長潘石屹如此評價。
　　潘石屹認為，中國的房地產(chǎn)市場面臨的最關(guān)鍵問題在流通環(huán)節(jié)。原來的營業(yè)稅政策存在諸多不合理限制，原本出發(fā)點是限制炒房，實際上高達5%的營業(yè)稅使得房產(chǎn)難以流通，減免營業(yè)稅抓住了流通環(huán)節(jié)的弊病，必將促進市場發(fā)展。
　　而減免營業(yè)稅將給購房人帶來實質(zhì)性優(yōu)惠。新政規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
　　“此次營業(yè)稅調(diào)整對于整個二手房市場來說是一個利好政策?！蔽覑畚壹腋笨偨?jīng)理胡景暉預計，因上述政策受益的二手房大概占到目前市場總流通量的20%左右，這部分購房者的購房成本將極大降低。
　　我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，以個人購買一套100萬元的普通住宅剛好超過2年不到5年為例，按照此前稅費標準，應按照售房收入全額征收5.5%營業(yè)稅，即100萬元×5.5%=5.5萬元；而按照新標準則無需交稅，購房人可節(jié)省5.5萬元。如果個人購買普通住宅未滿2年出售，假設房主以80萬元購買住房，以100萬元出售的，那么，目前需要繳納的營業(yè)稅為(100萬元-80萬元)×5.5%=1.1萬元，比此前全額征收100萬元×5.5%=5.5萬元，節(jié)省了5.5萬元-1.1萬元=4.4萬元。
　　而與以往減免稅費不同的是，此次營業(yè)稅下調(diào)留有附加條件“暫定一年實行減免政策”，北京金馬華投資集團馬越認為，對減免稅費限定時限意在使政策效用短期內(nèi)發(fā)揮，如果一年后市場回暖，政府或?qū)⒁暻闆r再定新政。

　　促需求與保供給并行
　　在此前多項樓市政策中，政府著力于推動保障性住房的修建，并未對開發(fā)企業(yè)有所顧及。但在昨日公布的政策首次提出“保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?！保⒈硎緫耙龑Х康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求”，“對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅”。
　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示中央的政策已經(jīng)從針對扶持購房需求，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r支持住房供給?！皩﹂_發(fā)商的合理融資及優(yōu)質(zhì)企業(yè)的兼并重組提供融資服務”的具體實施則要看商業(yè)銀行的行動。他認為，目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸態(tài)度謹慎，政府引導督促銀行行動難度較大，效果也難以控制。而“引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售”一句則表明“政府還是在提醒開發(fā)商認清市場短期難以回暖的事實，讓他們盡快降價促銷，徹底放棄高房價、高利潤的幻想。再次表明，中央救市重在于救需求，穩(wěn)市場，而非開發(fā)商”。
　　對于首次推出的取消城市房地產(chǎn)稅一說，馬越表示，此稅種的取消，將會減輕房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人持有物業(yè)成本，可以起吸引機構(gòu)購買商業(yè)、辦公、廠房等公建物業(yè)的作用，也有給予外商投資企業(yè)、外國企業(yè)稅收優(yōu)惠以吸引投資的作用。

　　保障性住房力度再加大
　　自去年以來，“保障性住房”成為我國住房體系的關(guān)鍵詞。此次的國務院常務會議再次加大保障性住房力度，首次表明將“本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設”。
　　目前，我國住房公積金體系沉淀資金巨大，2007年僅北京市就有高達376.27億元住房公積金閑置，全國范圍內(nèi)該數(shù)額高達數(shù)千億元。而在此前的規(guī)定中，政府僅表示將“住房公積金投資收益用于廉租房等保障性住房建設”，兩相比較，未來從公積金體系投入保障性住房，特別是經(jīng)濟適用房的資金將大幅增加。
　　此外，日前建設部公布將在三年內(nèi)投入9000億元用于保障性住房建設，市場曾普遍質(zhì)疑這筆巨資的籌集來源。昨日，為支持廉租住房開發(fā)建設，保障民生，人民銀行、銀監(jiān)會公布聯(lián)合制定的《廉租住房建設貸款管理辦法》。這無疑將為保障性住房的修建資金來源奠定融資基礎。

　　地方后續(xù)樓市政策可期
　　盡管新政甫一推出不乏叫好聲，仍有專家對其中不少政策提出質(zhì)疑。
　　首先，營業(yè)稅下調(diào)力度低于預期。政策出臺前，市場曾預期營業(yè)稅將完全減免，或近似上海“14條”；此外，市場曾普遍認為二套房貸政策將有所放松，但表述與2007年12月5日央行和銀監(jiān)會關(guān)于二套房貸政策“補丁文件”中的原話，“這點不能不讓業(yè)界失望”。
　　業(yè)內(nèi)人士普遍預測，政策力度之所以有放有收，是中央擔憂房價過快下滑、出現(xiàn)市場擔憂的“崩盤”現(xiàn)象。而此次新政出臺，恰如駕車行駛過程中的“點剎”，在經(jīng)濟下行趨勢中，保證房價平穩(wěn)回落至合理水平。但從長期來看，由于房地產(chǎn)市場供求矛盾嚴重，明年房地產(chǎn)市場將難言好轉(zhuǎn)。
　　此外，會議還要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當?shù)貙嶋H，進一步采取促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。對此，業(yè)內(nèi)人士均表示下一輪地方性房地產(chǎn)政策可期。

2008-12-18